Crédit immobilier : Qui pourra emprunter en 2023 ?
En outre, selon cette étude annuelle, les intentions de souscription à des crédits immobiliers pour les 6 premiers mois de 2023 ont nettement reculé.
À 3.9%, elles sont les plus faibles de ces vingt-cinq dernières années et très en deçà de leur moyenne de longue période.
Des taux toujours à la hausse
Plusieurs courtiers témoignent du renchérissement à la réception des barèmes des taux de leurs banques partenaires de février. Meilleurtaux.com souligne que « les taux de crédit sont à nouveau en hausse d'environ 0.10 % sur un mois.»
Concernant les prêts dans la tranche 20-25 ans (la plus souscrite en France), ils se situent désormais, en moyenne, entre 2.70% et 3%.
De même, constate Le Partenaire.fr, les taux de février «flambent aussi bien pour les emprunteurs primo-accédants dotés d'un bon profil que pour les excellents dossiers hors primo-accédants.»
Depuis le 1er février, le taux d'usure d'un prêt sur 20 ans et plus, est fixé à 3.79% alors qu'il s'élevait à 3.57% depuis le 1er janvier. Par rapport à fin 2022, la remontée atteint 0.74% points.
- Cette révision, qui s'applique jusqu'au 1er juillet, était très attendue par les candidats à l'emprunt dont les dossiers sont bloqués depuis des mois par l'effet couperet du taux d'usure.
« Ce nouveau mode de calcul va permettre de fluidifier le marché et de lisser l'évolution des taux maximum auxquels les banques peuvent prêter », assure Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artémis courtage.
Ceux qui profitent du taux d'usure
Parmi les emprunteurs concernés par l'assouplissement du taux d'usure, des courtiers citent les plus de 45 ans, secundo accédants, pour qui l'assurance emprunteur représentait un obstacle pour l'obtention du prêt. Et ce, même si leurs revenus mensuels sont considérables. « Les grands bénéficiaires, corrobore Cécile Roquelaure, directrice des étudesd'Empruntis, sont les emprunteurs qui étaient sur le fil du rasoir à cause du taux d'usure, bloqués par l'intégration du coût de l'assurance-emprunteurs, et des frais, et qui ne pouvaient pas passer à quelques centimes près. Ils sont en train de se débloquer. »
En revanche, pour les primo-accédants trentenaires qui peuvent emprunter sur des durées longues, ce changement a peu d'impact.
- Ils sont sensibles à la remontée des taux de crédit qui se poursuit. Ils n'ont souvent pas suffisamment d'épargne pour gonfler leur apport personnel dans le montage du prêt et s'ils souhaitent réaliser le même projet.
Or, avertit Cécile Roquelaure, «les banques sont de plus en plus attentives à l'épargne disponible ou encore à la rentabilité du client sur d'autres produits souscrits non seulement au moment du prêt, mais aussi les années suivantes, d'autant plus que le cycle immobilier a changé. »
Embellie à l'été
Les acheteurs se financeront à des taux encore négatifs au regard de l'inflation, mais ils seront confrontés à une contraction importante de leur pouvoir d'achat immobilier.
« Leurs mensualités seront 20% plus élevées que celles qu'ils auraient eues en empruntant, il y a seulement un an, à 1%, rappelle-t-elle.»
Au-delà de la hausse des taux, des candidats emprunteurs demeurent handicapés par les directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui s'imposent aux banques depuis janvier 2022, et qui plafonnent, sauf exceptions, le taux d'endettement à 35% et la durée d'emprunt à 25 ans.
Après cinq mois d'application de la révision mensuelle du taux d'usure, la situation de l'emprunteur pourrait vraiment s'améliorer cet été.
«Le taux d'usure sera mieux corrélé aux conditions du marché, estime Carole Arnould, les coûts de refinancement des banques seront stabilisés comme les taux directeurs de la Banque centrale européenne. Le relèvement de 0.5% annoncé par la BCE le 2 février, qui était attendu et avait déjà été intégré par les marchés, sera sans doute l'avant-dernier de ce cycle.»
C'est donc un paysage contrasté qui s'offre aux porteurs de projets immobiliers désireux de le financer à crédit.
Le ralentissement du marché immobilier en volume, accompagné de corrections des prix dans certains territoires, pourrait, de ce point de vue, apporter un surcroît de souplesse aux ménages.
(source Les échos 02/23)